Qu’est-ce que la vente en l’état futur d’achèvement (vefa) ? 

La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfert immédiatement en matière ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de  l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.

Quand doit-on souscrire un contrat relevant de la vente en l’état futur d’achèvement ?

La vefa est obligatoire lorsque le vendeur procure à l’acquéreur par une même opération le terrain et l’immeuble et que l’immeuble est à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), et lorsque le contrat prévoit que l’acquéreur doit effectuer des versements avant l’achèvement de l’immeuble.

Les immeubles à usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel) relèvent du secteur protégé. Les ventes passées dans le secteur protégé doivent respecter certaines règles sous peine de nullité.

Les immeubles à usage professionnel relèvent du secteur libre et sont donc assujettis au droit commun.

Cette distinction entre secteur protégé et libre a une incidence importante sur la protection des acquéreurs. Notre étude porte exclusivement sur les ventes en l’état futur d’achèvement relevant du secteur protégé qui est celui dont relève en général l’acquéreur d’un appartement neuf.

Qu’est ce qu’un contrat de réservation ?

Le contrat de réservation permet à l’acquéreur de réserver un logement auprès du promoteur. Ce contrat de réservation est spécifique à la vente d’immeuble à construire. Il n’est pas possible de signer une promesse unilatérale de vente, une promesse unilatérale d’achat ou une promesse synallagmatique de vente sous peine de nullité.

On peut toutefois se passer de signer un contrat de réservation et signer directement l’acte authentique.

Le contrat de réservation permet d’assurer la protection de l’acquéreur.

Que doit contenir ce contrat de réservation ?

Le contrat de réservation doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

– la surface habitable approximative de l’appartement/maison

– le nombre de ses pièces principales

– les pièces de service, dépendances et dégagements

– la situation de l’appartement dans l’immeuble ou de la maison dans l’ensemble immobilier

– la qualité de la construction (notice descriptive)

– le prix prévisionnel de vente et les modalités de révision du prix si il y a lieu

– la date prévisionnelle de l’acte authentique

– les prêts immobiliers dont l’acquéreur entend souscrire auprès d’un organisme financier

Ce contrat doit également reproduire les dispositions des articles R 261-8 à R 261-31 du CCH (Code de la Construction et de l’Habitation) relatives au dépôt de garantie.

L’acquéreur possède la faculté après signature de se rétracter dans le délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification de l’acte.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie ne peut excéder :

– 5 % du prix prévisionnel si la date de vente est inférieur ou égale à 1 an

– 2 % du prix prévisionnel si ce délai n’excède pas 2 ans

– 0 % du prix prévisionnel si ce délai est supérieur à 2 ans

Le versement de ce dépôt de garantie peut être exigé à la signature du contrat de réservation sauf en cas de démarchage à domicile qui oblige à respecter au préalable le délai de rétractation de 7 jours.

Ce dépôt de garantie doit être déposé chez un notaire ou une banque et versé à un compte spécial. Ce dépôt de garantie est incessible, insaisissable et indisponible jusqu’à la vente sous forme authentique.

Quand le dépôt de garantie doit-il être restitué à l’acquéreur ?

Le dépôt de garantie doit être restitué à l’acquéreur dans les cas suivants selon l’article R 261-31 du CCH :

– lorsque la vente n’a pas lieu du fait du vendeur et si la date prévisionnelle de vente figurant au contrat est dépassée

– si le prix de vente excède 5 % du prix prévisionnel même si le prix révisé est conforme au contrat de réservation

– si le promoteur n’obtient pas les prêts prévus au contrat de réservation ou si leur montant est inférieur de 10 % au montant demandé

– si l’un des éléments d’équipement prévu au contrat de réservation ne sera pas réalisé

– si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat de réservation présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %

– si l’acquéreur n’obtient pas les prêts immobiliers inscrits en condition suspensive dans le contrat de réservation

La jurisprudence élargit le champ d’application de la restitution à d’autres cas. Le principe général à retenir est celui de l’exécution de bonne foi par chacune des parties du contrat de réservation.

Naturellement an cas de rétractation de l’acquéreur dans le délai légal des 7 jours, le montant du dépôt de garantie doit être restitué.

Dans quels délais le dépôt de garantie doit-il être restitué à l’acquéreur ?

Le promoteur a un délai de 3 mois à réception de la lettre recommandé avec accusé de réception demandant le remboursement du dépôt de garantie, pour rembourser l’acquéreur.

Quand le promoteur peut-il passer la vente sous forme authentique ?

Le promoteur peut passer les ventes chez le notaire dès lors qu’il :

– est propriétaire du terrain

– a obtenu son permis de construire

– justifie de l’obtention d’une garantie d’achèvement extrinsèque ou qu’il bénéficie d’une garantie d’achèvement intrinsèque

Qu’est ce qu’une garantie d’achèvement ?

Le législateur a prévu de garantir l’acquéreur contre l’inachèvement de l’immeuble en obligeant le promoteur à apporter une garantir d’achèvement à l’acte authentique.

Cette garantie d’achèvement peut prendre deux formes au choix du promoteur :

  1. La garantie d’achèvement extrinsèque

La garantie d’achèvement extrinsèque revêt la forme d’une garantie bancaire d’achèvement délivrée par un établissement financier qui s’engage à terminer les travaux ou éventuellement à rembourser les sommes versées par l’acquéreur.

Dans ce cas l’organisme financier se prote garant du financement de l’achèvement de l’immeuble sans limitation de montant ni de temps.

  1. La garantie d’achèvement intrinsèque

Comme son nom l’indique la  garantie d’achèvement intrinsèque résulte des conditions propres à l’opération et non d’un garant extérieur. Toutefois cette garantie n’est valable que dans certains cas.

On distingue 4 cas possibles dans lesquels le promoteur peut apporter une garantie d’achèvement intrinsèque:

1/ L’immeuble est hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque et le promoteur doit respecter un échelonnement plus détaillé des appels de fonds.

2/ Les fondations de l’immeuble sont achevées et le financement de la construction est assurée à concurrence de 75 % du total du chiffre d’affaire par les fonds propres du promoteur, les crédits confirmés (irrévocables et accordés jusqu’à l’achèvement de l’opération) et les réservations obtenues.

Si les fonds propres du promoteur représentent au moins 30 % du total du chiffre d’affaires le précédent ratio des 75 % passe à 60 % (le législateur laisse supposer que le risque de défaillance est moins important compte tenu de la part importante des fonds appartenant au promoteur).

Le promoteur doit ouvrir un compte bancaire unique dans lequel il s’engage à centraliser les flux financiers de l’opération.

Il doit également respecter un échelonnement plus détaillé des appels de fonds.

3/ La vente porte sur une maison individuelle dont les fondations sont achevées et les appels de fonds sont inférieurs à ceux normalement demandés (20 % du prix à l’achèvement des fondations, 45 % au hors d’eau, 85 % à l’achèvement de la construction et le solde à la remise des clés).

4/ Lorsque la qualité du promoteur lui permet une absence totale de garantie (exemple : société d’économie mixte détenue à au moins 35 % par une collectivité publique).

Quel est le montant des appels de fonds ?

Le législateur a prévu le paiement du prix par appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement de la construction.

Ces appels de fonds ne peuvent dépasser les plafonds suivants :

– 35 % du prix à l’achèvement des fondations

– 70 % au hors d’eau

– 95 % à l’achèvement de l’immeuble

– 100 % à la remise des clés si l’acquéreur ne pose aucune réserve quant à la conformité des travaux

En cas de réserve lors de la livraison la fraction du prix correspondant aux derniers 5 % peut être consignée.

Des appels de fonds intermédiaires sont possibles mais doivent respecter une corrélation avec l’avancement des travaux.

Lorsque le promoteur a recours à une garantie d’achèvement intrinsèque (cas 1 et 2) les appels de fonds ne peuvent dépasser les paliers suivants :

– 35 % du prix à l’achèvement des fondations

– 50 % à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée

– 65 % à l’achèvement du dernier plancher haut

– 70 % au hors d’eau

– 80 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air

– 90 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage

– 95 % à l’achèvement de l’immeuble

– 100 % à la remise des clés si l’acquéreur ne pose aucune réserve quant à la conformité des travaux

Peut-on consigner une somme d’argent à la réception ?

L’acquéreur peut lors de la réception du bien immobilier consigner la somme restante à devoir (5 % du prix) si des défauts de conformités sont constatés à la seule condition que les défauts de conformités soient réels.

Cette consignation vaut paiement des 5 % restants (caractère libératoire) et n’exonère pas le promoteur de remettre les clients à l’acquéreur qui l’exige.

Qu’entend-on par achèvement de l’immeuble

L’article R261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation définit l’achèvement de l’immeuble : « lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation conformément à sa destination de l’immeuble faisant l’objet du contrat ».

Les défauts de conformité ne rendant pas l’immeuble impropre à sa destination (à son habitabilité) n’empêchent pas l’achèvement de l’immeuble.

Puis-je arrêter le paiement des appels de fonds ?

En cas de non paiement le promoteur peut réclamer le paiement par voie de sommation ou de commandement à payer.

L’acquéreur dispose d’un délai de 1 mois pour solliciter un délai de paiement dans le cadre de l’article 1244-1 code civil qui stipule :

« Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

Si aucun délai de paiement n’est accordé la vente peut être annulée (clause résolutoire) et les parties conservent le droit de demander des dommages et intérêts.

Que se passe t’il si le promoteur livre l’immeuble en retard ?

Le promoteur engage sa responsabilité en cas de retard dans la livraison de l’immeuble. L’acquéreur qui subit un préjudice suite au retard de livraison est en droit de réclamer des dommages et intérêts et de demander l’annulation de la vente en cas de manquement grave de la part du promoteur.

Article mis à jour le 30/04/14
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