Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une personne, qualifiée de promettant, s’engage à la signature à vendre à des conditions déterminées un bien à une autre personne qualifiée de bénéficiaire qui devient titulaire du droit d’acquérir le bien sans pour autant être tenue de l’acheter.

Le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente bénéficie d’une option lui donnant le droit d’acheter le bien dans un délai convenu. Si le bénéficiaire lève l’option, les deux parties sont liées et la vente est conclue. En contrepartie de cette option donnée au bénéficiaire, ce dernier verse une somme d’argent appelée « indemnité d’immobilisation ». Toutefois ceci ne constitue pas une obligation et la promesse unilatérale de vente peut être faite à titre gratuit.

Quels droits donne la promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente est un contrat assorti de la force obligatoire. Toutefois la jurisprudence condamne le plus souvent la rétractation du promettant avant la date butoir par un versement de dommages et intérêts et non pas par la réalisation judiciaire de la vente.

Toutefois un récent arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation en date du 27 mars 2008 a inversé cette tendance dans un cas particulier dans lequel les parties avaient inséré dans la promesse unilatérale de vente un texte précisant qu’en cas de défaut d’exécution par le promettant le bénéficiaire avait le droit d’exiger l’exécution forcée de la vente par dérogation aux dispositions de l’article 1142 du code civil.

Que faut-il pour que la promesse unilatérale de vente soit valide ?

Pour qu’une promesse unilatérale soit valide, il doit y avoir consentement des parties. Le promettant consent à la promesse de vente et à la vente du bien. Le bénéficiaire consent à la promesse uniquement. Son consentement à la vente viendra plus tard en cas de levée de l’option.

Ce consentement doit être donné par des personnes ayant la capacité requise (de vendre pour le promettant) et le pouvoir de contracter (pour les deux parties).

La promesse unilatérale de vente doit porter sur un objet certain et son prix.

La promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce, un droit de bail d’immeuble, les titres de sociétés immobilières visées aux articles 728 et 1655 ter du CGI doit être rédigée sous forme authentique (acte notariée) ou être enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire si elle a été faite sous seing privé. A défaut la promesse unilatérale est frappée de nullité.

La promesse unilatérale de vente contenant le versement d’une indemnité d’immobilisation doit être faite en deux originaux alors que si elle est consentie à titre gratuit un seul original suffit nonobstant les procédures d’enregistrement.

Lorsque l’acquisition objet de la promesse unilatérale entre dans le champ d’application des dispositions de protection de l’acquéreur emprunteur, elle doit respecter le formalisme lié à cette réglementation.

La promesse unilatérale de vente peut être rédigé par acte notarié ou sous seing privé mais dans ce dernier cas l’acte doit être enregistré dans les 10 jours de l’acceptation du bénéfice de la promesse sous peine de nullité.

Lorsque la promesse unilatérale de vente possède une durée supérieure à 18 mois, elle doit être constatée par acte authentique (notaire) et prévoir une indemnité d’immobilisation minimale de 5 % du prix de vente, sous peine de nullité.

Qu’est-ce qu’une indemnité d’immobilisation ?

Cette somme versée par le bénéficiaire au promettant constitue le prix de l’exclusivité consentie par la promesse unilatérale de vente.

Il n’existe pas de réglementation sur la fixation de cette indemnité d’immobilisation mais un montant élevé peut transformer la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique. La pratique courante retient un taux variant entre 5 et 15 % du prix de vente.

L’indemnité d’immobilisation peut être fixe ou variable, versée à la signature de la promesse ou ultérieurement.

Si le bénéficiaire lève l’option, l’indemnité d’immobilisation s’impute généralement sur le prix de vente (il reste toutefois préférable de le spécifier dans la promesse).

Si le bénéficiaire ne lève pas l’option, l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant sauf si ce cas résulte de la défaillance d’une condition suspensive ou d’un évènement mettant fin de plein droit à la promesse (destruction fortuite de l’immeuble, expropriation).

Comment lever l’option d’une promesse unilatérale de vente ?

La levée de l’option n’est soumise à aucune forme particulière mais doit respecter les conditions fixées par la promesse de vente. Il semble toutefois préférable lors de la rédaction de la promesse de prévoir une forme particulière (lettre AR…) pour éviter toute ambiguïté. Il en va de même avec la durée pendant laquelle le bénéficiaire peut lever l’option. En cas d’absence de délai il est admis que la promesse unilatérale de vente devient caduque qu’à l’expiration d’un délai de trente ans.

Il est donc vivement conseillé de prévoir une durée dans la promesse unilatérale de vente.

Cette durée peut être prorogée avec l’accord des parties.

Quelles sont les particularités d’une promesse unilatérale de vente ?

En cas de décès du promettant ses héritiers sont tenus par la promesse de vente. Une promesse unilatérale de vente peut être cédée à titre gracieux ou onéreux. Toutefois il n’est pas possible pour un professionnel de l’immobilier (marchand de biens, promoteur, lotisseur…) de vendre une promesse de vente qui porte sur un immeuble sous peine de nullité (art 52 de la loi 93-122 du 29 janvier 1993).

On peut limiter ou interdire la vente d’une promesse unilatérale de vente sous réserve de le prévoir lors de sa rédaction par une clause spécifique.

Une promesse unilatérale de vente peut prévoir :

  • une clause de substitution au bénéfice de toute personne physique ou morale·
  • des conditions suspensives (obligatoires dans le cas d’une acquisition avec demande de prêt)
  • une clause de dédit permettant au promettant de se rétracter moyennant le versement d’une somme d’argent au bénéficiaire

 

ANNEXES : Analyses de jurisprudence

1/ Promesse de vente / rétractation du vendeur promettant (Cass. Civ III : 25.3.09)
En signant une promesse unilatérale de vente, le promettant s’engage envers le bénéficiaire à conclure le contrat de vente définitif si celui-ci en manifeste la volonté en levant l’option dans le délai contrac- tuellement prévu. Jusqu’au terme convenu par les parties pour l’exercice du droit d’option du bénéficiaire, le promettant est tenu de deux obligations. D’une part, il s’engage à ne pas conclure la vente avec un tiers (obligation de ne pas faire), d’autre part, il s’engage à conclure la vente avec le bénéficiaire si ce dernier lève l’option dans le délai prévu (obligation de faire). La Cour de cassation considère qu’en signant une promesse de vente, le promettant consent à la promesse et non à la vente elle-même. Ainsi la rétractation par le promettant de son engagement avant la levée de l’option par le bénéficiaire se résout par le versement de dommages-intérêts car il n’a contracté qu’une obligation de faire (et non une obligation de donner qui aurait été sanctionnée par l’exécution forcée de la vente) (Cass. Civ III : 15.12.93).
Dans l’arrêt du 25 mars 2009, la Cour de cassation applique cette solution dans le cas où aucun délai n’est prévu pour lever l’option. Elle retient que la Cour d’appel ne pouvait se contenter de rechercher si le promettant avait mis en demeure le bénéficiaire d’accepter ou de refuser la promesse. Elle devait rechercher si le retrait par le promettant de sa promesse avait été notifié au bénéficiaire avant que celui-ci ne déclare l’accepter. En l’absence de mention dans la promesse de délai pour lever l’option, le bénéficiaire ne peut donc plus accepter la promesse si le promettant lui a notifié sa rétractation avant.
2/ Promesse de vente / refus de vente du vendeur / possibilités de l’acheteur bénéficiaire (Cass. Civ III : 25.3.09)
En cas de refus de vente par le promettant, le bénéficiaire de la promesse peut demander l’exécution forcée de la vente ou bien sa résolution judiciaire avec dommages et intérêts (code civil : art. 1184). La victime d’une inexécution contractuelle qui a opté pour l’une des options peut-elle modifier ce choix ? Si oui jusqu’à quand ?
La Cour de cassation a considéré qu’une demande en résolution du contrat ne prive pas de la possibilité de demander ultérieurement son exécution forcée (Cass. Civ I : 11.1.67). Un arrêt de la Cour de cassation du 25 mars 2003 apporte des précisions sur ce point. En l’espèce, suite au refus du promettant de réitérer la promesse synallagmatique de vente, le bénéficiaire a intenté une action en résolution judiciaire de la promesse avec demande de dommages et intérêts puis, l’action étant encore pendante, il s’est ravisé et a préféré demander l’exécution forcée de la promesse. La Cour de cassation précise que la victime d’une inexécution conserve la faculté d’opter entre l’exécution forcée et la résolution judiciaire tant qu’il n’a pas été statué sur sa demande initiale par une décision passée en force de chose jugée.
Article mis à jour le 30/04/14
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