Qu’est ce que la promesse synallagmatique de vente ?

La promesse synallagmatique de vente est un contrat entre un acquéreur et un vendeur aux termes duquel les parties s’engagent à acheter et à vendre selon un prix et des conditions déterminées.

La promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsqu’il y accord sur la chose et le prix  mais les parties peuvent décider de signer une promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente. Dans ce dernier cas la signature de l’acte notarié est nécessaire pour que la vente soit formée.

L’adjectif « synallagmatique » désigne des obligations réciproques entre le vendeur et l’acquéreur.

Quelle est la nature juridique d’un promesse synallagmatique de vente ?

La promesse unilatérale de vente est un contrat assorti de la force obligatoire.

L’article 1589 alinéa 1 du code civil autorise l’exécution forcée de la promesse synallagmatique de vente.

Que faut-il pour que la promesse synallagmatique de vente soit valide ?

La validité de la promesse synallagmatique de vente requiert le consentement, la capacité des parties (d’acquérir pour l’acheteur et de vendre pour le vendeur), ainsi que le pouvoir de contracter (s’engager dans un contrat).

La promesse synallagmatique de vente doit revêtir la forme écrite dans un souci de preuve juridique.

La promesse synallagmatique de vente peut être rédigée sous seing privé ou par acte authentique chez le notaire.

 Quel délai pour conclure la vente ?

La réitération sous forme authentique qui s’impose aux parties désigne l’acte établi par le notaire qui constate la réalisation effective de la vente.

La clause de réitération sous forme authentique prévoit un délai au terme duquel l’une des parties peut demander à l’autre partie de régulariser l’acte authentique.

Le simple dépassement de ce délai ne rend pas la promesse synallagmatique de vente caduque.

Quelles sont les particularités d’un promesse synallagmatique de vente ?

La promesse synallagmatique de vente peut contenir :

  • des conditions suspensives :
  • une clause dédit permettant à l’une des parties de se retirer du contrat contre le versement d’une somme d’argent
  • une indemnité d’immobilisation qui correspond à une somme versée par l’acquéreur au vendeur qui conservera cette somme en cas de défaillance d’une condition suspensive demandée par l’acquéreur. Elle constitue le prix de l’immobilisation du bien pendant une durée
  • un dépôt de garantie pour les promesses synallagmatiques de vente portant sur un immeuble à construire (Article L261-15 du Code de la Construction et de l’Habitation)
  • une clause résolutoire permettant de mettre fin à la promesse de vente en cas d’inexécution des obligations d’une partie une clause de substitution au profit d’une personne physique ou morale

En cas de décès du vendeur ou de l’acquéreur, les obligations nées de la promesse synallagmatique de vente se transmettent aux héritiers.

Article mis à jour le 30/04/14
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