Qu’est-ce que le dispositif Loi Malraux (nouveau régime) ? 

La loi Malraux est un dispositif de restauration immobilière avec une incitation fiscale permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt. Ce nouveau régime Malraux ne concerne que les opérations dont la demande de permis de construire ou la demande de déclaration de travaux a été déposé depuis le 1er janvier 2009. 

Comment calcule-t-on la réduction d’impôt du dispositif Malraux ? 

Pour les opérations engagées à partir du 01 janvier 2012 la réduction d’impôt s’élève à :

  • 30 % des dépenses éligibles lorsque l’opération est située dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé
  • 22 % des dépenses éligibles lorsque l’opération est située dans une ZPPDAUP ou une AVAP 

La limite annuelle des dépenses éligibles pour le calcul de la réduction d’impôt est fixée à 100 000 €. Les dépenses éligibles sur une même année fiscale dépassant la fraction des 100 000 € ne sont pas retenues pour le calcul de la réduction d’impôt. 

A compter du 01 janvier 2013 le dispositif Malraux n’est plus assujetti au plafonnement global des niches fiscales. 

Quels sont les bâtiments éligibles au dispositif Malraux ? 

Les bâtiments doivent :

  • se situer dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé lorsque la restauration est déclarée d’utilité publique ou que la sauvegarde du bâtiment a été approuvée
  • se situer dans une AVAP (aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine) ou dans une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique 

Les revenus de la location des locaux concernés par la loi Malraux doivent rentrer dans la catégorie des revenus fonciers pour être éligibles au dispositif. 

Quelles sont les dépenses éligibles au dispositif Malraux ?

La loi Malraux ne s’applique qu’aux opérations de restauration complète d’immeubles. 

Les dépenses éligibles sont les dépenses engagées pendant les 3 années qui suivent la date de délivrance du permis de construire (ou l’expiration du délai d’opposition à la déclaration de travaux).  

Les dépenses éligibles sont :

  •  les charges foncières de droit commun :
    • dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire
    • primes d’assurance
    • dépenses d’amélioration concernant les locaux d’habitation à l’exclusion des travaux de construction
    • dépenses d’amélioration concernant les locaux professionnels et commerciaux (n’ayant pas été destinés à un usage d’habitation à l’origine) destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés à l’exclusion des travaux de construction
    • impositions autres que celles incombant à l’occupant
    • frais de gestion (20 € par local) 
  • frais d’adhésion à des AFU (association foncière urbaine) de restauration
  • dépenses de travaux imposés ou autorisés en application des dispositions réglementaires relatives aux secteurs éligibles à la loi Malraux
  • des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant réellement dépensé par le syndic 

Quelles sont les obligations pour bénéficier du dispositif Malraux ?

  • Pour un local d’habitation le propriétaire s’engage à louer le local nu à titre de résidence principale du locataire pendant une période de 9 ans
  • Pour un local destiné à un autre usage que l’habitation, le propriétaire s’engage uniquement sur une période de location de 9 ans
  • La location doit intervenir dans un délai de 12 mois suivant la fin des travaux
  • Le droit de propriété de l’immeuble concerné par le dispositif Malraux ne doit pas être démembré
  • Etre un contribuable fiscalement domicilié en France (les personnes domiciliés hors de France sont exclus de ce dispositif) 

Peut-on bénéficier du dispositif Malraux par le biais d’une société ? 

Il est possible d’investir dans une opération Malraux à travers une société soumise uniquement à l’IR. 

Les associés doivent s’engager à conserver leurs parts jusqu’au terme de la durée de location. 

Les parts de la société ne peuvent en aucun cas être démembrés, tout comme le droit de propriété de l’immeuble concerné.  

Peut-on louer un bien immobilier bénéficiant du dispositif Malraux à un ascendant ou descendant ?

Il est interdit de louer un bien immobilier bénéficiant du dispositif Malraux à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou un descendant.

Si le bien appartient à une société, il ne peut être loué à un associé ainsi qu’à un membre de son foyer fiscal, à un de ses ascendants ou descendants.

 

 

Article mis à jour le 16/11/14
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