Qu’est-ce un contrat de construction de maison individuelle (ccmi) ?

Lorsqu’ un maître d’ouvrage désire déléguer la construction d’une maison individuelle (clé en main), il signe un contrat de construction de maison individuelle avec un prestataire de service qui se charge entièrement de la construction de l’ouvrage.

Ce type de contrat s’impose lorsque la construction porte sur la construction d’un immeuble à usage d’habitation ne comportant pas plus de 2 logements destinés au même maître d’ouvrage.

La personne qui se charge de la construction est réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil.

Existe t’il plusieurs types de contrat de construction de maison individuelle ?

On distingue deux types de contrat :

  • contrat de construction avec fourniture de plans
  • contrat de construction sans fourniture de plans

Lorsque les plans sont fournis directement ou indirectement par le constructeur le contrat de construction de maison individuelle s’applique obligatoirement.

Lorsque les plans ne sont pas fournis par le constructeur le contrat de construction s’applique obligatoirement si le constructeur exécute au minimum les travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et de mise hors d’air.

Faut-il signer le contrat de construction de maison individuelle ?

Toute exécution des travaux doit être précédée de la signature d’un contrat (et de ses annexes) qui sera notifié au maître d’ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception.

Que doit contenir le contrat de construction de maison individuelle ?

Le contrat de construction avec fourniture de plans doit comporter :

  • les mentions obligatoires (articles L231-2 et R231-1 à R231-4 du CCH)
  • la désignation détaillée du terrain
  • l’information stipulant que le maître d ‘ouvrage pourra se faire assister par un professionnel de l’immobilier habilitée pour la réception des travaux
  • les justifications des garanties de livraison et éventuellement de remboursement
  • la référence de l’assurance dommage ouvrage
  • une mention attestant de la conformité de la construction aux règles de construction en vigueur
  • les caractéristiques techniques de la construction
  • l’indication de l’obtention du permis de construire
  • la date d’ouverture de chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison
  • le coût du bâtiment à construire et le coût des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution
  • les différents appels de fonds en fonction de l’avancement des travaux
  • les modalités de financement et le montant des prêts demandés par le maître d’ouvrage

Les annexes doivent comprendre les documents suivants :

  • une copie du permis de construire et les autres autorisations administratives
  • les attestations de garantie de livraison à prix et délai convenu et éventuellement la garantie de remboursement
  • une notice descriptive de l’immeuble construit indiquant les caractéristiques techniques ainsi que les travaux d’équipement et les raccordements
  • le plan de construction et une perspective de l’immeuble
  • une notice d’information rappelant les règles applicables au contrat de construction d’une maison individuelle

Le contrat de construction sans fourniture de plans doit comporter :

  • la désignation du terrain
  • la référence de l’assurance dommage ouvrage
  • l’engagement de fournir au plus tard à la date d’ouverture du chantier la garantie de livraison à prix et délai convenu
  • l’indication que le maître d’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel lors de la réception de la maison
  • le prix convenu forfaitaire et définitif
  • l’échelonnement des paiements (fixé librement sous réserve de respecter un solde de 5 % du prix payable à l’expiration de la garantie de livraison
  • la consistance et les caractéristiques techniques de la maison (notice descriptive)
  • le délai d’exécution des travaux
  • le plan établi par le maître d’ouvrage (ou par un professionnel) doit être joint au contrat

Les annexes doivent comprendre les documents suivants :

  • l’attestation de garantie de livraison
  • la notice descriptive
  • le plan
  • une notice d’information rappelant les règles applicables au contrat de construction d’une maison individuelle.

Existe-t-il des clauses interdites au contrat ?

Dans le contrat de construction avec fourniture de plan il existe un certain nombre de clauses réputées abusives :

  • d’obliger le maître d’ouvrage à donner mandat au constructeur pour rechercher les prêts immobiliers nécessaires au financement du projet
  • de subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l’obligation de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt
  • de décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais convenus
  • de subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix
  • d’interdire au maître d’ouvrage la possibilité de visiter le chantier préalablement à chaque échéance de paiement et à la réception des travaux

Peut-on se rétracter lorsque le contrat a été signé ?

Le maître d’ouvrage non professionnel a la faculté de rétracter dans le délai de 7 jours à réception du contrat et de ses annexes par lettre recommandée avec avis de réception.

Le prix mentionné au contrat de construction est-il ferme et définitif ?

Le prix négocié avec le constructeur est forfaitaire et définitif (sauf clause de révision).

Ce prix comprend le coût total du bâtiment et doit distinguer le coût des travaux restant à la charge du maître d’ouvrage. Le maître d’ouvrage doit apposer au contrat une mention manuscrite indiquant qu’il accepte la charge et le coût de ces travaux. Toutefois il bénéficie d’un délai de 4 mois pendant lesquels il peut demander au constructeur de prendre en charge ces travaux au prix indiqué au contrat de construction.

Le contrat peut prévoir une clause de révision de prix qui ne peut être indexé que sur l’indice national du bâtiment tous corps d’état plus communément appelé BT01.

Le constructeur peut-il demander un dépôt de garantie ?

Le constructeur peut demander un dépôt de garantie qui ne peut pas excéder 3 % du prix énoncé au contrat. Les fonds sont déposés sur un compte spécial et dont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la réalisation des conditions suspensives. Dans le cas contraire ce dépôt de garantie est restitué au maître d’ouvrage.

En cas d’absence de dépôt de garantie, le contrat peut prévoir deux paiements avant la date d’ouverture du chantier :

  • 5 % maximum du prix mentionné au contrat le jour de la date de signature
  • 5 % maximum du prix mentionné au contrat à la délivrance du permis de construire

En contrepartie le constructeur est tenu de fournir une garantie de remboursement au client.

Quels sont les appels de fonds d’un contrat de construction de maison individuelle ?

Les appels de fonds sont réalisés en fonction de l’avancement des travaux :

  • 15 % à l’ouverture du chantier
  • 25 % à l’achèvement des fondations
  • 40 % à l’achèvement des murs
  • 60 % au hors d’eau
  • 75 % à l’achèvement des cloisons et au hors d’air
  • 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage

Le solde du prix (100 %) est payable selon les critères suivants :

  • Si le maître d’ouvrage se fait assister par un professionnel mentionné à l’article L231-8 du CCH le paiement du solde s’effectue soit à la livraison, soit à la levée des réserves si des réserves ont été mentionnées à la livraison
  • Si le maître d’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel le paiement du solde s’effectue dans les 8 jours qui suivent la remise des clés ou à la levée des réserves si des réserves ont été mentionnées la réception.

Que se passe t’il si un appel de fonds est payé avec retard ?

Le contrat peut prévoir des pénalités de retard à la charge du maître d’ouvrage.

Ces pénalités ne peuvent être supérieures à :

  • 1 % par mois sur les sommes non réglées
  • 1/3000 du prix par jour de retard.

Le constructeur peut-il exiger des avances ?

Tout avance ou paiement anticipé est interdit sous peine d’amende et/ou emprisonnement.

Qu’est-ce qu’une garantie de livraison à prix et délais convenus ?

Cette garantie est obligatoire pour tout contrat de construction de maison individuelle (avec ou sans fourniture de plans).

Cette garantie permet au maître d’ouvrage d’être couvert dans les cas suivants :

  • si le coût des travaux est supérieur au prix convenu (une franchise peut être prévue n’excédant pas 5 % du prix initial)
  • si le délai de livraison n’est pas respectée (ce délai comprend les travaux nécessaires à la levée des réserves)

La garantie de livraison à prix et délai convenu est, comme son nom l’indique, l’assurance de se voir livrer la maison telle qu’elle est définie dans le contrat de construction.

Que faire lorsque les délais ne sont pas respectés ?

Il appartient au maître d’ouvrage de saisir le garant (celui qui a délivré la garantie de livraison). Ce dernier met en demeure le constructeur de finir les travaux.

Lorsque le retard dépasse 30 jours le garant doit verser au maître d’ouvrage des pénalités de retard qui ne peuvent être inférieures à 1/3000 par jour du prix convenu.

Les pénalités se déclenchent après 30 jours mais ces 30 premiers jours sont dûs par le garant.

Que se passe t’il en cas de défaillance du garant ?

Le garant (caution) est lui-même garanti par un mécanisme de garantie des cautions.

Que prévoit le contrat de construction sans fourniture de plans ?

Tout comme le contrat avec fourniture de plans, le prix est forfaitaire et définitif (sauf clause de révision).

Les appels de fonds sont librement négociés à l’exception du paiement du solde.

La garantie de livraison à prix et délai convenus est obligatoire.

Que faire après la réception si des malfaçons ont été oubliées ?

Le maître d’ouvrage, n’ayant pas opté  pour l’assistance d’un professionnel à la réception des travaux, dispose d’un délai de 8 jours à partir de la date de remise des clés, par envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception,  pour dénoncer des vices apparents qui auraient pu être oubliés lors de la réception afin que le constructeur les répare dans le cadre de l’exécution du contrat.

Article mis à jour le 30/04/14
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